Eiendomsskatt i Meløy

I desember 2022 vedtok kommunestyret i Meløy kommune at det skal innføres eiendomsskatt på all næringseiendom samt bolig, fritid og ubebygd eiendom som ikke omfattes av landbruksfritaket, i tillegg til kraftproduksjon og kraftnett. 

På vegne av Meløy kommune skal firmaet eSkatt AS gjennomføre besiktigelse og taksering av alle eiendommer. Samtidig skal de også kontrollere og oppdatere matrikkelen til kommunen.

8. februar 2024 vedtok kommunestyret for skatteåret 2024 at boligverdier fra skatteetaten skal brukes på de boligeiendommene som har det i Meløy. Øvrige eiendommer som ikke har boligverdi fra skatteetaten, får kommunal takst. Fra 2025 får alle eiendommer i Meløy kommune kommunal takst. 

Utskriving av eiendomsskatt skjer før 1. mars.

Kontakt

Ved henvendelser angående eiendomsskatt må dere oppgi gårdsnummer og bruksnummer.

E-post: eiendomsskatt@meloy.kommune.no

Vedtak

Kommunestyret i Meløy Kommune vedtok i desember 2022 i sak.nr. 2022/1763 pkt. 9 at: 

Det innføres eiendomsskatt fra 2024 på all næringseiendom samt bolig, fritid og ubebygd eiendom som ikke omfattes av landbruksfritaket, i tillegg til kraftproduksjon/kraftnett. 2023 benyttes til taksering og klagebehandling. 

Dette vil si at i Meløy er det planlagt å skrive ut eiendomsskatt etter § 3 i eiendomsskatteloven.

I februar i sak.nr. 2023/83 ble det bestemt at kommunen skal fastsette eiendomsskattetakstene på boligeiendommer kommunalt etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 fjerde ledd. Det vil si at alle eiendommer i kommunen skal besiktiges og takseres i løpet av høsten 2023.

Les mer om eiendomsskatteloven §3 i lovdata.

Les mer om eiendomsskatteloven § 8 A-3

Retningslinjer og sonekart

Sakkyndig nemnd vedtok Retningslinjer for eiendomsskattetaksering av fast eiendom 26. februar 2024. Disse er gjeldende i 10 år.

• Retningslinjer
• Sonekart for boligeiendom
• Sonekart for leiligheter
• Sonekart for fritidseiendom

Lister for skatteåret 2024

• Eiendomskatteliste 2024
• Eiendomsskatteliste for særskilt grunnlag etter overgangsregel
• Fritaksliste

Nemder for eiendomsskatt

Sakkyndig nemnd

Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret og følger valgperioden. Det er sakkyndig nemnd som etter loven fastsetter takst på eiendommene, og er ansvarlig for takseringsretningslinjene. 

Sakkyndig nemnd er i første instans for klagebehandling, dersom du klager på eiendomsskatten.

Faste medlemmer:

• Stein-Gaute Endal - leder
• Kai Nymo
• Elin Danielsen

Varamedlemmer:

• Svein Bjarne Mindrum
• Siril Amalie Karoline Vedal
• Thomas Værnes Moen

Klagenemnd

Klagenemnd for eiendomsskatt er klageorgan i alle saker.

Faste medlemmer:

• Kristian Hammer Olsen - leder
• Alf Jostein Bergem-Tinnan
• Anne Lene Kjærvik
• Frank Holdal
• Magne Olav Pedersen

Varamedlemmer:

• Harry Johan Birkelund
• Trond-Olav Johansen
• Vidar Breivik
• Ida Johnsen
• Siri Kaspara Langskjær

Taksering av eiendommer i Meløy kommune

Taksering i Meløy kommune startet 30. oktober 2023 og vil løpe til midten av januar 2024. Taksten vil gjelde i 10 år fra fastsettelsen. Verdsetting av eiendom for eiendomsskatt gjøres etter reglene i §§ 8 A-2 til 8 A-4.

Eiere av eiendom kan ikke nekte besiktiger tilgang til eiendommen eller å ta bilde på eiendommen. Eiendomsskatteloven § 31 sier at eiere av eiendom har plikt til å medvirke besiktigelse. 

Privat eiendom

Boligverdier fra skatteetaten

Det er en forsinkelse på to år i boligverdiene. Det vil si at for eiendomsskatt i 2024 baseres på boligverdi fra skatteoppgjøret i 2022. Skatteetatens boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) er basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og type bolig.

I skattemeldingen finner du informasjon om "beregnet markedsverdi" til boligen, og det er beregnet markedsverdi i skattemeldingen for 2022 som brukes for utskriving av eiendomsskatt i 2024. 

Kommunal taksering

Taksering av privat eiendom skjer etter sjablongmetoden. Ved synfaring måler besiktigerne byggs bruksareal (BRA) og tar bilder av byggene og forholdene rundt eiendommen. Besiktigere vurderer også andre faktorer som påvirker verdien av eiendommen. Disse faktorene bestemmes av sakkyndig nemnd og offentliggjøres etter at de er vedtatt. Dette skjer i forbindelse med vedtak av takster og utskriving av eiendomsskatt. 

Les informasjonsbrosjyre om taksering av private eiendommer.

Se ordforklaringer her.

Matrikkeloppdatering

Komunen er gjennom matrikkelloven pålagt å oppdatere matrikkelen i samsvar med matrikkelens føringsinstruks. En del av takseringsjobben er derfor å oppdatere matrikkelinformasjonen til eiendommene i Meløy. Ved besiktigelse vil besiktiger blant annet gjøre oppmåling, og kontrollere arealer, etasjedefinisjoner og bygningstyper. 

Se bygningskoder her. 

Avgift vann og avløp

I fakturering av vann og avløp brukes BRA fra matrikkelen. Fra 1. juli 2024 vil flere eiendommer få endrede fakturabeløp som følge av matrikkelendringene. 

Bruksareal

Bruksareal (BRA) på en bygning hentes fra offentlige registere, slik som Matrikkelen. I Matrikkelen føres bruksareal for hver etasje. Det er kommunens matrikkelførere som legger inn og vedlikeholder opplysningene. 

Bruksareal fremkommer ved å måle til ytterveggens innside. Alle plan er målverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 meter. Et målbart areal kan ligge under bakken i kjellerrom og det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisoleringer, eller annet. Det er kun den fysiske høyden, og ikke rommets overflater, som avgjør om vi har med et bruksareal å gjøre eller ikke.

Bruksarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, og lignende, regnes med i arealet for hver etasje. Norsk Standard 3940. Arealberegninger av bygninger sier også hvordan dette beregnes.

Les føringsinstruks for BRA her. 

Næringseiendom

Meløy kommune sendte 3. november 2023 ut et informasjonsskriv til eiere av næringseiendom hvor vi ba om informasjon om eiendommen for å kunne fastsette en realistisk takst. Hvis det ikke er mulig å fastsette en takst ved hjelp av leieverdi vil bygget takseres etter teknisk verdi.

Informasjonsskriv for næringseiendommer finner du her.

Næringseiendom omfatter blant annet fabrikker, sagbruk, industrielle verk, kontorlokaler, butikker, hoteller og serveringssteder. Kraftanlegg, kraftnett og oppdrett i sjø omfattes ikke av begrepet næringseiendom. 

Metoder for taksering av næringseiendom

Metode for taksering av næringseiendommer skjer i følgende rangering:

1. Leieverdi med kapitaliseringsberegninger
2. Teknisk verdi
3. Sjablonger
4. Avkastningsberegninger

Leieverdi med kapitaliseringsberegninger

Leiepriser og kapitaliseringsrente blir veid mot eiendommens attraktivitet og risiko, anvendelighet og eiendomsmarkedet generelt. Det er eiendommens normale markedsverdi som legges til grunn, ikke nødvendigvis faktiske leieinntekter

Eierkostnader

De kostnadene som normalt ikke fordeles på leietaker omtales som eierkostnader og kan være

• Avsetning til vedlikehold
• Forsikring av bygg
• Vedlikehold av byggets primærkonstruksjoner og tekniske installasjoner
• Administrasjonskostnader
• Forvaltningskostnader
• Andre driftskostnader

Vedlikehold er å betrakte som et normalt gjennomsnittlig vedlikehold. 

Kapitaliseringsrenten

Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i en 10-års statsobligasjon, gjeldende inflasjonsmål, samt eiendommens forretningsmessige risiko.

Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

• Realrenterisiko: Risikoen for fremtidig renteøkning i samfunnet. Økt realrente reduserer nåverdien av framtidige leieinntekter. Det vil si leieverdien.
• Objektrisiko: Den risikoen denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, og mer.
• Markedsrisiko: Risikovurdering knyttet til markedsutviklingen til næringseiendom eller for den aktuelle typen næringseiendom.
• Bygningsrisiko: Risikovurdering knyttet til bygningens standard og modernitet.

Teknisk verdi

Teknisk verdi brukes når det ikke er mulig å fastsette en omsetningsverdi for bygningen. Det er en unntaksbestemmelse som er beskrevet i § 8 A-2 i eiendomsskatteloven. Å taksere etter teknisk verdi vil si byggekostnad minus fradrag for slit, elde og utidsmessighet.

Som grunnlag for bestemmeler på byggekostnad brukes pristabell for skjemavurdering 2024. 

Eiendomsskattens størrelse

Eiendomsskatten og størrelsen på den blir vedtatt i kommunestyret hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen. Herunder vedtas også neste års skattesatser, hvilke eiendommer som skal fritas for eiendomsskatt og hvorvidt kommunen skal ha bunnfradrag. 

Reduksjonsfaktor

Fra takstverdien trekkes det en reduksjonsfaktor på 30%. Det er en lovbestemt reduksjon som skal bidra til at grunnlaget for eiendomsskatten ikke overstiger omsetningsverdien for eiendommen. Reduksjonsfaktoren gjelder kun for bolig- og fritdseiendom. 

Bunnfradrag

I henhold til eiendomsskatteloven kan det gis bunnfradrag for hver selvstendig boenhet som ikke benyttes til næringsformål. Kommunestyret vedtar hvert år størrelsen på bunnfradraget som et kronebeløp. I Meløy er det ikke vedtatt bunnfradrag for 2024. 

For å regnes som selvstendig boenhet og få bunnfradrag må boenheten

• Være godkjent etter plan- og bygningsloven.
• Ha egen inngang, bad og kjøkken. 

Skattesatser

For skatteåret 2024 gjelder følgende skattesatser:

• Generell skattesats: 7‰
• Skattesats bolig og fritidseiendommer: 1‰

Siden Meløy ikke har hatt eiendomsskatt på bolig- og fritidseiendom tidligere, må skattesatsen setter til 1‰ det første året. Skattesatsen kan deretter økes med 1‰ hvert år, opp til 4‰. All øvrig eiendom kan ha opp til 7‰.

Betaling av eiendomsskatt

Hvem skal betale eiendomsskatt?

Eiendomsskatt skal betales av den som er registrert som eier av eiendommen. Skatten utbetales uavhengig av om det er leilighet, enebolig eller fritidsbolig/hytte.

Når skal eiendomsskatten betales?

Det er to hovedterminer for fakturering av eiendomsskatt. Det er i mars og september. Eiendomsskatten faktureres da samtidig som andre kommunale avgifter. 

Eiendomsskatt for borettslag

Borettslaget er som eier av eiendommen, ansvarlig for eiendomsskatten og vil motta en samlet regning for hele selskapet. Hvordan kostnaden fordeles på de enkelte andelseierne avhenger av vedtekter i borettslaget/boligaksjeselskapet.

Normalt fordeles kostnadene etter en fordelingsnøkkel basert på forholdet mellom verdiene på boenhetene. 

Fritak for eiendomsskatt

Eiendommer som skal fritas for eiendomsskatt - § 5

I henhold til eiendomsskatteloven er det en del eiendommer som skal fritas for eiendomsskatt. Dette gjelder blant annet kommunens egne eiendommer, enkelte eiendommer som staten eier, og landbrukseiendommer som aktivt driver med jord- og skogbruk. Den fullstendige oversikten over hvilke typer eiendommer som skal fritas finnes i eiendomsskatteloven § 5.

Informasjon om hvilke eiendommer som har fått fritak får gjennom eiendomsskattelistene, som legges ut i forbindelse med utskriving av eiendomsskatt. Du kan også få informasjon ved utsendelse av takstmelding for nye eller endrede eiendommer. 

Eiendommer som skal fritas for eiendomsskatt - § 7

All kommersiell virksomhet skal betale skatt på vanlig måte.

Kommunestyret kan gi helt eller delvis fritak for eiendommer som oppfyller kriteriene i eiendomsskatteloven. I Meløy kommune gis det helt eller delvis fritak til:

• Eiendom til organisasjoner eller institusjoner som tar sikte på å gagne kommunen, fylket eller staten.
• Bygninger som har historisk verdi. 

Fritak etter § 7 bokstav a

For eiendomsskatteloven § 7 a er det i hovedsak kun følgende som kan få fritak for eiendomsskatt:

• Eiendommer som er eid av stiftelser eller institusjoner som er til nytte for kommunen, fylket eller staten.
• Av disse er det kun eiendomer, eller deler av eiendommer, der det drives ikke-kommersiell virksomhet som arbeider innenfor livssyn, helse, sosialt arbeid, oppvekst, idrett og kultur, som kan få fritak.

Eiendommen må eies direkte av søker - det er ikke tilstrekkelig med disposisjonsrett. 

De aktuelle institusjonene vil ofte kunne karakteriseres som allmennyttige, men dette er i seg selv ikke et vilkår for adgangen til å frita. Det er imidlertid en forutsetning at hovedformålet ikke er å gi forretningsmessig overskudd. Fritak gis ikke hvis det bidrar til en konkurransevridning i forhold til private foretak.

Ved mottatt søknad gjøres det en helhetsvurdering av blant annet:

• om stiftelsen/institusjonen utfører oppgaver som ellers måtte ivaretas av det offentlige.
• om stiftelsen/institusjonen har til formål å gå med overskudd
• om stiftelsen/institusjonen deler ut utbytte til sine medlemmer
• finansieringen av stiftelsen/institusjonen

Fritak etter § 7 bokstav b

Hvilke eiendommer som har historisk verdi avgjøres etter en skjønnsmessig vurdering. Det er ikke eget søknadsskjema for fritak etter § 7 b. Her bes fritakssøker legge ved dokumentasjon som understøtter søknaden. 

Klage på eiendomsskatt

Det er ulike fremgangsmåter for å klage på eiendomsskatten, avhengig av om eiendommen er taksert gjennom kommunal taksering eller om det er brukt boligverdier fra skatteetaten. 

Klager skal sendes til postmottaket. Andre henvendelser om eiendomsskatt skal sendes til eiendomsskatt@meloy.kommune.no

Klage og egenretting av boligverdier

På eiendomsskatteseddelen kan du se om boligen har verdi fra Skatteetaten eller er taksert.

Boliger som har beregnet markedsverdi/formuesgrunnlag fra Skatteetaten har eiendomstype Formuesgrunnlag Bolig. Alle andre eiendomstyper har takst som er vedtatt av sakkyndig nemnd for eiendomsskatt i Meløy kommune. 

Dersom det er flere eiere av boligen, må alle eierne sende endringsmelding. Skatteetaten endrer ikke automatisk boligverdien for påfølgende år, husk derfor å endre for alle årene du mener boligverdien er feil.

Dersom den estimerte boligverdien er satt for høyt kan man sette ned boligverdien til dokumentert markedsverdi:

• Takst fra takstmann
• Verdivurdering av eiendomsmegler
• Dokumentasjon på sammenlignbart salg.

Dokumentasjonen må være fra etter 1. juli inntektsåret det gjelder. 

Dersom du har kjøpt boligen etter 31.12.2022, må du sende inn en klage til Skatteetaten, for å endre grunnlaget for eiendomsskatten for 2022. 

Klage på eiendomsskatt med boligverdi kan du gjøre her. 

Du trenger ikke å melde fra til kommunen om at du endrer på boligverdien hos Skatteetaten. Hvis Skatteetaten endrer boligverdien, får vi melding om dette og retter eiendomsskatten. Det kan ta tid fra Skatteetaten har sendt deg vedtaket om endring, til kommunen mottar ny boligverdi. Du får brev fra oss når vi har rettet eiendomsskatten. Det nye terminbeløpet står på neste faktura for eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Klage på kommunal taksering 

Klage på kommunal taksering for eiendomsskatt sendes til postmottak@meloy.kommune.no.

Gi e-posten emnet "Klage på eiendomsskatt xx/xxx (Gnr/bnr)"

Eller på papir til

Meløy kommune
Gammelveien 5
8150 Ørnes

Når kan jeg klage?

Alle eiendommer får tilsendt skatteseddel som viser beregnet eiendomsskatt. Dette gjøres før 1. mars hvert år, og klagefristen er 6 uker fra skatteseddelen sendes ut. 

Eierskifte som skjer etter utløpet av klagefristen gir ikke den nye eieren noen forlenget rett til å klage. Dette er ikke til hinder for at beregningsfeil, skrivefeil, feil på antall boenheter og lignende kan rettes senere, i henhold til § 17 i eiendomsskatteloven. Den nye eieren kan be om kopi av eiendomsskatteseddelen som ble sendt til den gamle eieren.

Hvem har klagerett?

Utgangspunktet er at det er kun eier som kan klage. 

Unntak:

• Hvis en leietaker etter leieavtalen skal betale eiendomsskatten, har også leietakeren klagerett, selv om skattekravet ikke er rettet mot hen.
• Festeforhold: Fester av bolig og fritidseiendom betraktes alltid som skattemessig eier av tomten. Det vil si at festeren regnes som skatteyter for både bygninger og grunn, og er klageberettiget.

Krav til klagens innhold

• Klagen skal være skriftlig og undertegnet
• Vedtaket som påklages må identifiseres
• Må andi hvilken endring som ønskes

Betaling av eiendomsskatt ved klage

Selv om du har klaget på eiendomsskatten må du betale regningen du har fått. Får du medhold i klagen, får du tilbake det du har betalt for mye.